Wer eine Immobilie erbt, muss neben allem, was ein Todesfall mit sich bringt, auch über ein Haus oder eine Wohnung entscheiden. Dieser Beitrag geht die Schritte in der Reihenfolge durch, in der sie anfallen: klären, wer mitentscheidet, das Grundbuch berichtigen lassen, die Erbschaftsteuer prüfen, Zustand und Unterlagen sichten und dann über Behalten oder Verkaufen entscheiden.

1. Erben und Grundbuch klären

Klären Sie zuerst, ob Sie allein erben oder ob weitere Personen beteiligt sind. Davon hängt ab, ob Sie Entscheidungen selbst treffen können oder sich mit Miterben abstimmen müssen.

Eigentümer sind Sie mit dem Erbfall, bei mehreren Erben gemeinsam mit den Miterben. Im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Um es berichtigen zu lassen, reichen Sie beim Grundbuchamt einen Erbschein ein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Liegt ein notarielles Testament vor, genügt in der Regel dieses zusammen mit dem Protokoll über seine Eröffnung.

2. Erbschaftsteuer prüfen

Informieren Sie sich früh über die steuerlichen Folgen. Die Erbschaftsteuer kann je nach Wert des Erbes und der Immobilie erheblich ausfallen. Entscheidend sind die Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten:

  • Kinder: bis 400.000 €
  • Ehepartner: bis 500.000 €
  • Enkelkinder: bis 200.000 €

Übersteigt der Immobilienwert diese Freibeträge, wird Erbschaftsteuer fällig. Es gibt jedoch Ausnahmen und Sonderregelungen, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie selbst nutzen wollen. Eine steuerliche Beratung lohnt sich deshalb früh, denn sie kann Ihre weiteren Entscheidungen maßgeblich beeinflussen.

3. Zustand, Unterlagen und Belastungen prüfen

Besichtigen Sie die Immobilie, gerade wenn Sie sie lange nicht gesehen haben, und notieren Sie, was sofort repariert werden muss und was in den nächsten Jahren ansteht.

Ebenso wichtig ist die Durchsicht aller Unterlagen. Dazu gehören Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Energieausweis und weitere Dokumente. So erkennen Sie früh, ob Belastungen, Rechte oder Pflichten bestehen, die Ihre Entscheidungen beeinflussen können. Welche Unterlagen für einen Verkauf nötig sind, steht in unserem Beitrag Warum Objektunterlagen entscheidend sind.

Wenn Sie dabei Unterstützung möchten, kann ein Makler oder Sachverständiger die Unterlagen sichten und auf Eintragungen im Grundbuch hinweisen.

4. Behalten oder verkaufen

Sind Sie Alleinerbe, können Sie frei entscheiden. Gehören mehrere Personen zur Erbengemeinschaft, müssen alle gemeinsam eine Lösung finden. Das ist oft schwierig, weil jeder Erbe mitentscheidet.

Behalten: Das liegt nahe, wenn Sie an der Immobilie hängen. Sie können selbst einziehen oder vermieten. Bei mehreren Erben gibt es leicht Streit, wenn mehr als einer die Immobilie nutzen möchte oder die Vorstellungen über die künftige Nutzung auseinandergehen.

Verkaufen: Wenn niemand die Immobilie nutzen will oder sich die Erben nicht einigen, ist der Verkauf meist der naheliegende Weg. Der Erlös wird unter den Erben entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt. Danach kann jeder frei über seinen Anteil verfügen.

Ein Makler ermittelt den Marktpreis und kümmert sich um den Verkauf bis zum Notartermin. Bei Erbengemeinschaften kann er außerdem zwischen den Erben vermitteln.

Tipp: Ein Wertgutachten zeigt den Verkehrswert der Immobilie. Auf diese Zahl können sich alle Erben beziehen, bevor sie entscheiden.

Zusammengefasst

Klären Sie zuerst, wer mitentscheidet, und lassen Sie das Grundbuch berichtigen. Bevor Sie über Verkauf oder Vermietung entscheiden, sollte die Erbschaftsteuer geprüft sein.

Wie wir Erbengemeinschaften beim Verkauf unterstützen, steht auf unserer Seite Geerbte Immobilie verkaufen.