Vermögen aufbauen mit vermieteten Immobilien.
Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus, Ihre Mieter tilgen mit.
Vier Beispiele ansehen10Jahrereichen in unseren vier Beispielrechnungen für 96.000 € bis 1.000.000 € mehr Eigenkapital, durch Tilgung und angenommene Wertentwicklung.
So funktioniert es
Ihre Mieter zahlen einen Teil Ihres Vermögens ab.
- 1Sie kaufenMit Eigenkapital, einem Bankdarlehen oder beidem. Die Immobilie gehört Ihnen, das Darlehen läuft.
- 2Die Miete zahltDer Mieter überweist. Der Betrag deckt Zins und Tilgung ganz oder zum großen Teil.
- 3Die Schuld sinktMit jeder Rate sinkt die Restschuld bei der Bank, und Ihr Anteil am Wert der Immobilie wächst.
- 4Ihnen bleibtNach zehn Jahren steht ein Vermögenswert, den Sie nicht allein angespart haben.
Warum Sparen allein nicht reicht
Rentenniveau
So viel von einem Durchschnittseinkommen ersetzt die gesetzliche Rente nach 45 Beitragsjahren, gerechnet vor Steuern. Gesetzlich festgeschrieben ist das bis 2031, danach ist es offen.
Inflationsziel
Das ist der Zielwert der EZB. Selbst wenn er gehalten wird, halbiert sich die Kaufkraft von Erspartem in rund 35 Jahren.
Zins auf dem Girokonto
Auf dem Girokonto gibt es in der Regel keine Zinsen. Was dort liegt, verliert mit der Inflation an Kaufkraft.
Eine vermietete Immobilie bringt dagegen jeden Monat Miete und kann im Wert steigen. In allen vier Beispielen unten finanziert die Bank den größten Teil des Kaufpreises.
Passt das zu mir?
- Für wenDie vier Beispiele unten stehen für vier Ausgangslagen: vom Berufseinsteiger ohne Eigenkapital bis zum Anleger, der schon mehrere Immobilien besitzt.
- VoraussetzungenVor allem ein sicheres Einkommen. Eigenkapital hilft, ist aber nicht in jedem Fall nötig, wie das Einsteiger-Beispiel zeigt. Zu welchen Konditionen eine Bank finanziert, hängt von Ihrer Bonität ab.
- Im VergleichAnders als eine Aktie schwankt eine Immobilie nicht täglich im Kurs. Dafür lässt sie sich nicht so schnell verkaufen wie ein Wertpapier, und Leerstand oder Reparaturen tragen Sie selbst.
Was aus Miete und Tilgung in zehn Jahren wird.
Wir haben vier Beispiele durchgerechnet, von der ersten Wohnung ohne Eigenkapital bis zum Portfolio.
| Kennzahl | Einsteiger | Fortgeschritten | Erfahren | Profi |
|---|---|---|---|---|
| Was Sie einsetzen | ||||
| Objekt | 2-Zimmer-Wohnung, Hamburg (B-Lage) | Dreifamilienhaus, Lübeck | Mehrfamilienhaus, 6 Einheiten, Kiel | Wohn- und Gewerbeimmobilie, Hamburg |
| Kaufpreis | 220.000 € | 650.000 € | 1.100.000 € | 2.400.000 € |
| mit Kaufnebenkosten | 242.000 € (+10 %) | 715.000 € (+10 %) | 1.188.000 € (+8 %) | 2.568.000 € (+7 %) |
| Eigenkapital | 0 € | 130.000 € | 200.000 € | 600.000 € |
| Was monatlich läuft | ||||
| Miete | 850 € | 2.750 € | 6.000 € | 14.000 € |
| Laufende Kosten | −150 € | −400 € | −800 € | −1.600 € |
| Rate | −1.150 € | −2.550 € | −4.830 € | −9.800 € |
| Zins und Tilgung | 3,8 % / 2,0 % | 3,2 % / 2,5 % | 3,8 % / 2,0 % | 4,0 % / 2,0 % |
| Bleibt | −450 € | −200 € | +370 € | +2.600 € |
| Was dabei herauskommt | ||||
| Rendite brutto | 4,6 % | 5,1 % | 6,5 % | 7,0 % |
| Rendite netto | 3,2 % | 3,8 % | 5,0 % | 5,5 % |
| Nach zehn Jahren | 96.000 €mehr Eigenkapital | 210.000 €mehr Eigenkapital | 420.000 €mehr Eigenkapital | 1.000.000 €mehr Eigenkapital |
- EinsteigerBerufseinsteiger mit stabilem Einkommen, die früh anfangen wollen.
- FortgeschrittenFamilien mit gefestigtem Einkommen und Eigenkapital, die langfristig Vermögen aufbauen wollen.
- ErfahrenSelbstständige und erfahrene Anleger, die ein Portfolio aufbauen.
- ProfiAnleger, die schon mehrere Immobilien besitzen und ihren Bestand breiter aufstellen wollen.
Beispielrechnungen zur Orientierung, keine Anlageberatung. Zinsen, Mieten und Wertentwicklung können abweichen. Der Eigenkapitalzuwachs umfasst Tilgung und angenommene Wertentwicklung.
Kapitalanlage ohne Eigenkapital?
Das ist möglich. Im Einsteiger-Beispiel oben finanziert die Bank Kaufpreis und Kaufnebenkosten vollständig. Die Miete deckt Rate und laufende Kosten dann nicht ganz. Sie legen jeden Monat 450 € dazu, in zehn Jahren zusammen 54.000 €. Ihr Eigenkapital wächst in dieser Rechnung im selben Zeitraum um 96.000 €.
Was ist eine gute Rendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 € und bringt 12.000 € Miete im Jahr, das sind 4,8 % brutto. Netto bleibt weniger, weil Kosten abgehen. In den vier Beispielen oben liegt die Nettorendite 1,3 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Verspricht eine Immobilie 8 % oder mehr, lohnt ein genauer Blick. Hohe Renditen haben oft einen Grund, etwa Sanierungsbedarf oder eine schwache Lage.
Kapitalanlage prüfen lassen?
Wir schätzen ein, was die Immobilie am Markt wert ist, gleich ob Sie sie schon besitzen oder erst kaufen möchten. Im Formular wählen Sie dafür den Anlass „Kapitalanlage prüfen“.